九三学社邵阳市委建议：完善物业管理 建设宜居社区

九三学社邵阳市委    解美

发布时间：2012-07-16

    《物业管理条例》颁布实施已有六年，对物业管理行业起到了规范作用，有效地保障了业主及物业服务企业的合法权益。但小区业主与物业服务企业各种矛盾仍不时发生：网络上流传的物业服务企业为收费粘贴“雷人雷语”的告示；居民与物业服务企业发生纠纷导致小区无人管理、杂乱无序、居民到政府上访等现象。由此引发的社会管理问题日益凸显。

     物业管理问题主要体现在以下几个方面：一是物业管理人员缺乏服务意识，服务态度不端正，对业主的正当需求不能及时满足。二是开发商遗留问题影响了物业服务企业正常经营。如：房屋质量存在问题，墙体渗水漏水不易修理；开发商在业主入住之前将小区地下车库单独出售，购买者通常无产权证，而根据地上建筑物与土地使用权不能分割的原则，小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区土地使用权即为该小区业主享有，业主的权益受到侵犯，为日后物业管理工作埋下隐患等。三是物业管理服务滞后。有的小区物业管理费还是沿袭几年前的收费标准，但是随着社会的发展，小区管理成本（主要是维修成本、人工成本）明显上升，造成物业服务企业经营困难，而提高收费标准又引起业主抵触情绪。四是业主大会、业主委员会未充分发挥作用。小区业主缺乏“主人翁”意识，抱着“事不关己，高高挂起”或自己不管别人会管的态度，对小区状况漠不关心。有的小区至今未按《物业管理条例》规定成立业主委员会，一旦发生纠纷，业主缺乏渠道与物业服务企业沟通。即便成立了业主委员会，有的成员缺乏相关的物业管理知识，不了解自身职责未能发挥业主委员会重要作用。为完善物业管理，建设宜居社区，建议：

     1.理顺物业管理体制，加强小区社会管理。物业管理是一项系统工程，涉及规划、建筑、供电、供水、环卫、物价、公安等多个部门，有时多个矛盾交织在一起，出现问题不是哪一个部门能单独解决。这就需要社区管理机构在协调中发挥作用。街道办、社居委要参与业主大会的筹建，督促业主委员会的成立，指导监督物业服务企业行为，负责联席会议的组织和召集，协调解决小区的矛盾和问题。

     2.加大监管力度。物业主管部门要加强对物业服务企业的监管，定期考核与日常管理相结合，在小区居民中进行物业服务满意度调查，随时了解小区运行情况，对维修不及时、收费不规范、服务不到位的物业服务企业予以警告、通报批评直至取消物业管理资质。

     3.加大宣传《物业管理条例》，强化业主的维权意识。让广大业主深刻认识到物业管理对小区环境、安全的重要性，不能以各种不实借口不缴物业费，而当业主权益受到侵犯，则可拿起法律武器保护自己。

     4.充分发挥业主大会、业主委员会的作用。小区业主大会讨论决定具体服务项目，并与物业服务企业签订服务合同。由业主大会产生的业主委员会要热心小区建设事业，在业主与物业服务企业之间起到沟通桥梁作用。在遇有业主因开发商遗留问题或不实借口拒缴物业费时做其思想工作，而对于物业服务企业未能提供质价相符的服务或没有在小区公示栏粘贴费用收支项目，可督促小区物业服务企业改善服务行为，必要时向物业主管部门反映情况，充分发挥监督作用，使小区物业管理在和谐的氛围中健康运行。

     5.提高物业管理人员素质。通过多渠道学习培顺，培养物业管理人才，逐步推行物业人员持证上岗制度。